Tesis - Maestría en Gestión Inmobiliaria para la Regeneración Urbana

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Gestión de edificaciones de grado negativo en el CHQ para desarrollos inmobiliarios en territorio patrimonial
(PUCE - Quito, 2019) Vizcaíno Revelo, Andreé Felipe; Baraja Gallardo, Carlos Andrés
En el reporte del avance mundial en materia de Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) del 2017 se advierte que en todas las regiones del mundo las ciudades han expandido la tierra urbana más rápido de lo que la población está creciendo. Esto se puede evidenciar en el crecimiento del cociente medio entre la tasa de consumo de tierras y el crecimiento de la población, que entre 1990 y el 2000 fue de 1.22 mientras que del 2000 al 2015 subió a 1.28 (ONU, 2017). Esto quiere decir, que las ciudades expanden sus periferias a un ritmo más acelerado del que los ciudadanos pueden poblar estos sitios. Esto genera poca densidad poblacional en los sectores y una tendencia a vivir en las periferias. Quito es un claro ejemplo de este fenómeno, siendo uno de sus problemas urbanos la falta de residentes permanentes en el Centro Histórico de la ciudad. En 1990 se registraba una población de 58 300 habitantes en contraste con los 40 587 habitantes registrados en el 2010 (DMQ, 2015). Por otro lado, esta investigación está enfocada en gestionar la regeneración de los bienes inmuebles de arquitectura de grado negativo dentro del sector del Centro Histórico de Quito que, si bien es cierto han tenido un rol funcional y complementario dentro del CHQ, actualmente se encuentran en el abandono legal y, en muchos de los casos, abandono físico o con deficiente productividad, sin embargo, estos edificios siguen siendo muy valiosos y han sido un gran aporte en su momento para el Quito de hoy, por lo que, de alguna forma deben ser rescatados y gestionados desde una óptica de patrimonio contemporáneo, con ideas frescas y que generen bienestar de todos los que habitamos en esta ciudad. Problemática A pesar de que la tasa de crecimiento poblacional se ha incrementado constantemente a lo largo de los años en la ciudad de Quito, al punto que, actualmente es la más poblada del Ecuador, se ha producido en fenómeno de vaciamiento en el CHQ, fenómeno que ha dado lugar a un sin número de consecuencias sociales, económicas, físicas, consolidando al sector como una zona insegura, insalubre, conflictiva, etc, provocando que no sea un sector apetecible ni para vivir, ni para producir vivienda, por el contrario, se ha convertido en un sitio de paso donde abundan el comercio y los servicios, y que es utilizado como tal por el resto de la población de la ciudad.
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Gestión inmobiliaria de bienes patrimoniados del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Caso Colectiva Almeida Centro Histórico de Quito
(PUCE - Quito, 2019) Espín García, Jhoanna Carolina; Baraja Gallardo, Carlos Andrés
Mi camino por el Centro Histórico La historia, y cada paso de ella, no son sino el recordatorio de nuestro punto de origen, y esta, a su vez logra marcar la diferencia en el desarrollo de un sector, parroquia, ciudad, o de toda una nación. La historia nos enriquece de costumbres, de experiencias, el Centro Histórico de Quito es justamente eso, la huella que el pasado dejo para recordarnos nuestro punto de inicio, no se necesitan muchas justificaciones para valorar su importancia, para entender la razón por la que un Municipio vive en la constante lucha de mantenerlo vivo, pero, ¿qué sucede cuando los esfuerzos por mantener vivas esas reliquias son frustrados? y las hermosas casas se convierten en escombros valiosos que ocultan verdaderos problemas sociales, la migración de propietarios en busca de mejores servicios urbanos, la ocupación de estas viviendas por personas sin capacidad económica, o el abandono total de estos bienes inmuebles. Somos dueños de bellas edificaciones patrimoniadas, resguardadas bajo normas, leyes y reglamentaciones que tal vez luchan con un sistema erróneo por no dejarlas desaparecer y que al parecer no van de la mano con realidad de la sociedad. Para evaluar el sistema administrativo implantado a los bienes patrimoniados, enfocare mi atención en el caso “La Colectiva Almeida”, construcción patrimoniada, de propiedad del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, que se encuentra ubicado en la Calle Inclana 174 y Avda. Pichincha, para esto se realizara un levantamiento de información del archivo histórico de la Institución, tanto como situación actual, y así poder entender la realidad que enfrentan los propietarios de predios inventariados en el Instituto de Patrimonio Cultural y respondernos si ¿El ser propietario de un bien inmueble patrimoniado es un premio o un castigo?.
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Gestión inmobiliaria de estacionamientos en el Hipercentro del Distrito Metropolitano de Quito
(PUCE - Quito, 2019) Nivelo Acosta, Juan Sebastián; Baraja Gallardo, Carlos Andrés
El Distrito Metropolitano de Quito, capital del Ecuador, ha presentado un rápido crecimiento a partir del año 1980, a causa de los sucesos sociales y económicos que conforme han transformado al territorio y sus relaciones, produciendo un cambio en la estructura urbana de la ciudad. En los últimos años, la ciudad ha ido creciendo hacia los valles de Tumbaco, Cumbayá y Los Chillos, en el sentido Oriente; y para el norte, se extiende hacia los sectores de San Antonio de Pichincha, Pomasqui y Calderón. En tanto que, hacia el Occidente, no se han presentado asentamiento, debido a la barrera natural, cuyo macizo montañoso, Ruccu Pichincha (Municipio de Quito, 2012). Esta expansión de la ciudad se genera principalmente por el desplazamiento de la población, el cual ha generado que también se establezcan actividades económicas en estas zonas, como empresas comerciales, servicios financieros y la construcción de centros comerciales, como el caso del Portal Shopping, los cuales tienen como fin atender a los nuevos poblados y evitar que deban trasladarse largas distancias para adquirir sus productos. Por otro lado, en el sector urbano ya constituido del DMQ, se han empezado a realizar renovaciones en las edificaciones, construyéndose varios conjuntos, casas, urbanizaciones en sectores donde sus terrenos se encontraban en condición de baldíos, situación que se dio tanto al norte como sur de la ciudad. En tanto que, las construcciones de uno o dos pisos han sido intervenidas por grandes empresas constructoras e inmobiliarias, siendo derrocadas y transformadas en edificios de varios pisos. Fenómeno que tiene como causa, el traslado del Aeropuerto Mariscal Sucre hacia el sector de Tababela (Nororiente de Quito) (Mejía & Páliz, 2018). Debido a los cambios antes mencionados producidos en la ciudad, desde los años 70 hasta la actualidad, Quito cuenta con nuevas centralidades, ubicadas en los distintos sectores de la ciudad, como se aprecia en la siguiente imagen: La expansión de la ciudad de Quito, se encuentra relacionada con el cambio de la actividad productiva del DMQ, la cual dejó de basarse en la agricultura y manufactura, y empezó a enfocarse en la prestación de servicios y el turismo, siendo Quito reconocida por cuatro años consecutivos como “Destino Líder de Sudamérica”. Como efecto de esta expansión, en la ciudad se ha generado un hipercentro, donde se concentran y desarrollan la mayoría de actividades económicas de la capital, encontrándose oficinas de seguros, centros comerciales, edificios matrices de entidades financieras, servicios de telecomunicaciones, entre otros (Municipio de Quito, 2014). Este hipercentro se encuentra limitado al Norte por la Av. Gaspar de Villarroel (Intercambiador La Y), y al Sur por la Av. Patria, su desarrollo se da principalmente en el eje longitud de las Avenidas Amazonas, Shyris, 6 de Diciembre
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Modelo de gestión para la regeneración urbana post-terremoto, mediante el reajuste de terrenos. Caso de Estudio: Centro Urbano de Portoviejo
(PUCE - Quito, 2019) Pilo-Pais Albuja, Esteban Francesco; Baraja Gallardo, Carlos Andrés
Los objetivos actuales en favor de mejorar las condiciones de vida y espacio público de las ciudades son temas de dialogo global y su aplicación debe ser analizada y estudiada para impulsarlo en ciudades latinoamericanas. (UN-Habitat, 2015) El punto de inflexión, generado por el terremoto del 16 de abril de 2016, da origen a nuevos planteamientos de ordenamiento territorial y desarrollo de Portoviejo. La oportunidad de regenerar un lugar que históricamente ha sido catalogado como conflictivo (lleno de comercio tanto formal como informal), en donde se abarrotan las calles de productos y de personas, constituye un nuevo campo de intervención para las autoridades locales que buscan repensar la ciudad en miras de un desarrollo sostenible y de calidad para sus habitantes. Al tomar en consideración los efectos producidos por el evento sísmico, nos encontramos no solamente con un cambio en el entorno urbano, en cuanto a vacíos generados por lotes vacantes (producto de la demolición de edificios), o edificaciones afectadas, sino que también nos encontramos con edificaciones abandonadas y locales cerrados, los cuales muestran la incidencia que tuvo este desastre en la relocalización y movimiento de los residentes de la zona de mayor grado de afectación por el sismo en Portoviejo, llamada “Zona Cero”, incrementando así los niveles de segregación. De esta manera, el presente plan de investigación tiene como fin el vincular a los propietarios de los terrenos y residentes, afectados por el evento sísmico del 16 de abril de 2016, dentro de los procesos de reconstrucción que dirige el GAD Municipal de Portoviejo, en beneficio de sus ciudadanos. El enfoque de reconstrucción del centro urbano de Portoviejo mediante la aplicación del Reajuste de Terrenos, y demás instrumentos de gestión necesarios para llevar a cabo este tipo de intervenciones, conlleva la participación de propietarios en cesiones de terreno que otorguen al municipio un mayor aprovechamiento del suelo y creación de espacio público.
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Regeneración urbana y sostenibilidad del turismo cultural – evaluación del plan para la conservación del Centro Histórico de Sangolquí
(PUCE - Quito, 2019) Chicaiza Vivanco, Maritza Herlinda; Baraja Gallardo, Carlos Andrés
La intención de intervención en el centro de Sangolquí parecería seguir la misma línea de la capital, eliminar las ventas de las calles, mejorar la imagen urbana, rehabilitar los edificios patrimoniales y promover un turismo patrimonial. El presente estudio nos genera información sobre qué acciones han impactado positivamente en el centro de Sangolquí y que acciones han contribuido a su deterioro no solo en el aspecto físico sino a nivel de su patrimonio inmaterial, de manera que el: Plan de Conservación del Centro Histórico de Sangolquí (PCCHS) que se encuentra vigente, nos deje lecciones aprendidas. La evaluación tendrá en cuenta tres aspectos, el primero relacionado con el cumplimiento del plan de conservación que se evaluará en base al porcentaje de cumplimiento de las estrategias planteadas, el segundo relacionado con la calidad del espacio público y el tercero relacionado con sostenibilidad del turismo cultural planteado en el Plan. Se realizarán en base a un estudio comparativo en el primer caso y en metodologías de evaluación ya aplicadas en el Centro histórico de Quito y adaptadas a la realidad del Cantón, en el caso de las dos restantes. En Sangolquí, en días de feria, es notorio el incremento de la población flotante y los negocios formales de las calles que se ubican en la planta baja de los inmuebles del centro de Sangolquí los cuales se ven (para estas fechas), beneficiados con un incremento de las ventas, en este contexto, surge la siguiente inquietud: ¿Podría atraer (en mayor o en la misma cantidad), el turismo patrimonial que se busca para el centro de Sangolquí, una población flotante que permita la sostenibilidad de los comercios considerando que el área patrimonial del centro de Sangolquí no supera las 26,8 hectáreas? Se realizó la formulación de indicadores para la evaluación del plan, para medir la calidad del espacio público se determinaron 3 niveles de cumplimiento, alto, medio y bajo, con los ejes y componentes recopilados para el presente estudio y finalmente con base a la información recolectada se contestaron 5 interrogantes planteadas sobre el turismo cultural. Se realizaron 3 tipos de fichas de campo y 2 tipos de encuestas para abarcar los indicadores de la investigación, así como investigación bibliográfica de variadas fuentes a cerca del Cantón. La presente investigación permitirá plantear una metodología para la evaluación de proyectos (que permitió descubrir el grado de cumplimiento del Plan de Conservación del Centro Histórico de Sangolquí (PCCHS)), la coherencia en el planteamiento de los proyectos y programas, realizar un diagnóstico de la calidad urbana de los espacios públicos del Centro histórico e identificar el impacto de las intervenciones realizadas por medio de un análisis comparativo entre sitios intervenido y no intervenidos. Se descubrió la importancia del compromiso político con el patrimonio para la consecución de los proyectos, al mismo tiempo que, el desconocimiento de las autoridades por la necesidad urgente de las intervenciones, además de un plan patrimonial aislado de los otros componentes turísticos del sistema urbano que recae en proyectos no sostenibles ni relacionados con el desarrollo de la población. La calidad urbana medida en los significados, relaciones humanas, dinámica económica y espacios de expresión permitió encontrar la relación intervención uso, la riqueza del espacio público medido en la misma gente y como se funde con el espacio haciéndolo parte de su cotidianidad, de manera que no es la intervención la que lo revalora sino la gente la que lo aprueba con su uso y apropiación. El turismo es un fenómeno que no puede tratarse aislando uno de sus componentes como lo es el turismo cultural, la sola intervención del espacio patrimonial construido no garantiza que se produzca turismo, en este caso si bien las intervenciones contribuyeron a mejorar en algún grado el bienestar de los visitantes del centro histórico de Sangolquí no llegaron a generar el desarrollo del turismo cultural del sector que se esperaba. Indudablemente debe conservarse el patrimonio construido, pero no solo como un objeto turístico sino como repositorio de la memoria y la identidad de la ciudad.

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