Limitaciones y conflictos en el ejercicio de los derechos reales sobre bienes comunes en la propiedad horizontal: análisis normativo y propuestas de solución ante la deficiente normativa
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Date
2026
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Publisher
PUCE - Quito
Abstract
La presente investigación analiza a profundidad las principales limitaciones y conflictos que se llegan a generar en el ejercicio de los derechos reales dentro de los bienes comunes en el régimen de propiedad horizontal en nuestro país (Ecuador). La tesis busca exponer las deficiente y ambigua norma ecuatoriana Ley de Propiedad Horizontal, y sus respectivas normas que la complementan. Es un tema necesario a tratar, debido a que, diariamente miles de personas que habitan edificios y conjuntos residenciales, están sometidas a este régimen especial, en el cual el dominio exclusivo sobre las unidades privativas se articula con una copropiedad necesaria y muchas veces obligatoria sobre los bienes comunes, necesarios para la existencia e imprescindibles para asegurar la integridad estructural y operativas del edificio o conjunto. Sin embargo, la presente norma no define con claridad el ¨destino ordinario¨ de los bienes comunes, tampoco es precisa en términos como el ¨uso ordinario, uso exclusivo, mejoras, innovaciones u obras estructurales¨, tampoco se establecen requisitos específicos para modificar, renovar o tomar una decisión sobre dichos bienes comunes, es decir, no existe un procedimiento ni tampoco un quórum mínimo establecido en cualquier toma de decisión.
Esta misma indeterminación es la que acarrea conflictos constantes dentro de los copropietarios, como pueden ser, en el cerramiento, el uso exclusivo de terrazas y también jardines, ocupación dentro de los mismos bienes comunes, apropiación de parqueaderos e inclusive utilización de las áreas comunales para actividades económicas. A ello se suman controversias relativas a la validez, alcance y aplicación de los reglamentos internos, cuando estos establecen restricciones o habilitaciones que incluso pueden contradecir la ley o afectar derechos fundamentales.
Desde un enfoque cualitativo de carácter explicativo-dogmático, la tesis examina de forma concisa la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento a la ley, normativa complementaria, que se complementa con doctrina especializada, jurisprudencia nacional y también se aplica el derecho comparado, para entender que países como España, México y Colombia, han tomado especial cuidado sobre el presente tema y su actual normativa permite que los conceptos no sean ambiguos, al contrario, definiciones claras y procedimientos establecidos ante los habituales conflictos.
Como resultado, se presentan reformas fundamentadas, orientadas a inducir a la presente normativa, definiciones claras y completas, sobre categorías de actos que recaen directamente en los bienes comunes, así como también, establecer quórums específicos. De este modo la investigación quiere aportar herramientas dentro de la normativa, que permita un ejercicio justo y adecuado de los derechos reales de los copropietarios en propiedades horizontales.
Description
Keywords
Propiedad horizontal, Derechos reales, Bienes comunes, Derecho de propiedad - Limitaciones y restricciones, Legislación - Ecuador