Incorporación de normas respecto al punto de equilibrio y a la toma de decisiones en relación al contrato de fideicomiso mercantil inmobiliario, para alcanzar un control eficaz y transparencia en la ejecución del contrato

Abstract

Una práctica común entre quienes estructuran contratos de Fideicomiso Mercantil Inmobiliario, ha sido el incorporar en el contrato, bajo el título de “punto de equilibrio”, ciertas condiciones de carácter técnico, financiero y legal, sin las cuales no se podrá arrancar con la ejecución del contrato o no se podrá utilizar dinero entregado por terceros. Asimismo, argumentando el principio de la autonomía de la voluntad, los contratantes estipulan quién estará llamado a verificar el cumplimiento de los parámetros establecidos en el contrato, recayendo por lo general esta responsabilidad en alguien que, debido a sus funciones incompatibles, no podría ser del todo imparcial. En consecuencia, los controles estatales y no estatales se ven limitados, incrementándose innecesariamente los riesgos al no contar con una estructura contractual que asegure el cumplimiento de condiciones para continuar con la ejecución del contrato. Debido a la flexibilidad propia del contrato de fideicomiso mercantil y a la falta de claridad respecto a ciertos conceptos jurídicos y sus implicaciones, las partes contratantes al momento de establecer, las instrucciones para la fiduciaria, el alcance de las atribuciones de los cuerpos colegiados, etc., establecen situaciones donde se generan conflictos de interés que en algunos casos entorpecen el negocio. También se dan los casos en que se estipulan obligaciones y atribuciones que a primera vista parecerían apegadas a las normas pero que no lo están. Respecto a esta problemática, el Consejo Nacional de Valores ha considerado pertinente emitir algunas normas, particular que también ha sido considerado como parte del presente trabajo. Estudiar las normas jurídicas que rigen el contrato de Fideicomiso Mercantil Inmobiliario con el fin de evaluar su eficacia, tanto en el control a lo largo de la ejecución del contrato como en la protección y garantía de derechos, para así poder proponer las reformas adecuadas, de ser el caso.